4 razones para no invertir en inmuebles
Al pensar en invertir, lo más común es que venga a la mente la idea de adquirir un inmueble (un apartamento, casa o local para rentar). En un momento, cuando no se disponía de gran variedad o acceso a productos financieros de inversión esta era una buena idea; sin embargo, hoy en día no siempre es así.
Antes de comenzar es importante aclarar que me estaré refiriendo a comprar una propiedad, un local o apartamento con la intención de invertir, no a la decisión de vivir en una vivienda propia o alquilada. Esta última requiere otro tipo de análisis ya que entran otras variables, no todas financieras.
De igual forma, tampoco consideraré como invertir el comprar y vender propiedades, ya que esto es más bien un negocio, una forma de ganarse la vida, pues regularmente requiere capital de trabajo, asumir más riesgo, dedicarle tiempo y recursos (de mercadeo, promoción, gastos administrativos, etc.).
4 razones para no invertir en inmuebles
1. Requerimiento de capital. El primer inconveniente que encuentro al invertir en inmuebles es su alto requerimiento de capital.
Para adquirir un inmueble regularmente necesitaremos mucho dinero. Dependiendo de la ciudad y el tipo de propiedad podríamos necesitar por lo menos US$50,000.00 (cincuenta mil dólares).
2. Concentración de capital. Considerando lo anterior, al menos que dispongamos de US$500,000.00 (quinientos mil dólares) para invertir, no considero buena idea colocar US$50,000.00 o US$100,000.00 dólares en una propiedad, pues estaríamos concentrando mucho capital en una sola inversión, lo que implica asumir demasiado riesgo.
3. La relación riesgo-rentabilidad. Regularmente se entiende que la inversión en bienes raíces es bastante rentable, y aunque dependiendo de varios factores (ciudad en la que se encuentre, tipo de propiedad, condiciones en las que se adquirió, etc.), esta podría o no serlo.
En ocasiones, aunque la rentabilidad de la inversión pueda parecer atractiva, al compararla con una inversión sin riesgo (por ejemplo, un bono del gobierno de tu país), podríamos encontrar la misma rentabilidad o similar con muchísimo menor riesgo, o bien no se justifica el poco rendimiento adicional contra los riesgos que se asumen al adquirir una propiedad.
De los riesgos que asumimos hablo en la guía “Consideraciones al invertir en inmuebles” que puedes descargar de forma gratuita al final del artículo.
4. La ilusión de la apreciación de capital. Es común escuchar que la inversión en propiedades no solo genera rentabilidad por el alquiler o renta de la misma, sino que se obtiene también una apreciación por el aumento de su valor.
Nuevamente, esto dependerá de las condiciones específicas de la inversión, pero es importante distinguir lo que es apreciación real, de lo que es simple inflación o devaluación de la moneda local.
Por ejemplo, hace ya unos 8 años compré un apartamento por RD$5.9 Millones de pesos Dominicanos (Unos US$164,000.00 en su momento).
Hoy en día, luego de haber invertido en varias remodelaciones, creo que con suerte podría venderla por unos RD$8,000,000.00 (ocho millones de pesos); y podrías decir:
“¡Excelente!, has tenido una apreciación de más 35% de su valor”
Pero en realidad esta cantidad representaría hoy solo unos US$161,000.00, debido a la devaluación del peso frente al dólar; sin considerar las inversiones y gastos adicionales en que hemos incurrido en este tiempo. Además este «35%» solo representa apróximadamente un 3.88% anual.
Por otro lado, también es importante saber que las zonas residenciales, los diseños arquitectónicos, requerimiento de facilidades y amenidades de las propiedades van cambiando y mejorando con el tiempo, lo que cada vez hace menos atractivo nuestro viejo apartamento de 5 o 10 años y por tanto podría hasta perder valor real como es mi caso ☹.
El error de tomar prestado para invertir en inmuebles
El peor error al invertir en inmuebles es tomar prestado para hacerlo, lamentablemente algo bastante común.
Se tiene la idea de que: “bueno, la renta pagará el préstamo”, pero no somos conscientes de la cantidad de intereses que estaremos pagando, y de que solo nosotros estamos asumiendo todos los riesgos, incluyendo el riesgo de inflación y de subida de intereses, mientras el banco hace dinero.
Para que tengas una idea de cuánto estás pagando de intereses, cómo funcionan los préstamos, y cómo invirtiendo poco a poco en otros productos podrías generar hasta 5 veces el valor de tu vivienda, te recomiendo consultar mi artículo.
Una alternativa: Los Fondos de Inversión Inmobiliaria
Considerando lo anterior, entonces…
¿qué hacer? ¿Definitivamente no es bueno invertir en inmuebles?
No necesariamente. Como sugerí, entiendo son una buena inversión para diversificar una vez tenemos grandes capitales para invertir. Pero si no es el caso, existen otras alternativas para participar más eficientemente en el mercado inmobiliario.
Actualmente, en muchos países de Latinoamérica existen productos de inversión, que podemos adquirir a través de las bolsas de valores locales, que nos permiten invertir en el sector inmobiliario de forma muy sencilla, económica y sin requerir grandes capitales. Estos son los Fondos de Inversión Inmobiliaria.
Estos productos reúnen dinero de muchos inversionistas, adquieren propiedades, las administran y pagan a los accionistas del fondo (los inversionistas de este) la rentabilidad obtenida.
De esta forma, puedes invertir en este sector con muy poco dinero (en algunos casos hasta con menos de US$1,000.00), y con menor riesgo pues estas haciéndolo en varias propiedades a la vez, y permitiéndote utilizar el resto de tu capital para diversificar en otros tipos de productos y mercados.
También están los REITs (Real Estate Investment Trusts) o Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces, productos similares, que están disponibles a través de la bolsa de valores de EEUU y que permiten invertir tanto en inmuebles de este país como en otras partes del mundo.
Recuerda antes de invertir en este tipo de productos documentarte correctamente sobre en qué exactamente invierten, y cuáles son los riesgos que asumes.
Para obtener gratis mi guía “Consideraciones al invertir en inmuebles” completa el siguiente formulario indícando a que correo te la envíamos.
RAMON LIRANZO
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